不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是指以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)。即指以土地、房屋等不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)作為權(quán)利標(biāo)的物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和交付為公示方法。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)基于法律行為者，須具備以下條件：

（1）須有不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的意思表示。

法律行為以意思表示為核心要素，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為，包括物權(quán)契約和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)拋棄，既為法律行為之一種，自然離不開(kāi)意思表示這一要素，沒(méi)有意思表示，物權(quán)變動(dòng)即難以發(fā)生。在物權(quán)契約之情形，根據(jù)債權(quán)形式主義，發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，物權(quán)變動(dòng)乃雙方當(dāng)事人債權(quán)意思表示合致的結(jié)果。當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)意思表示一致，加上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即生物權(quán)變動(dòng)的效力。無(wú)意思表示或意思表示不真實(shí)，當(dāng)事人之間關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)合同難以成立，物權(quán)變動(dòng)無(wú)由發(fā)生。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)拋棄的情形，盡管此系單獨(dú)行為，也必須為拋棄的意思表示，否則不生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)拋棄的效力。

（2）須有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。登記使當(dāng)事人之間的物上法律關(guān)系明確，具有權(quán)利表彰及宣示功能。在形式主義法制下，登記被采為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，稱為登記要件主義。如不登記，當(dāng)事人縱訂有契約，在法律上仍不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。登記不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而且具有公信力，登記簿上記載的權(quán)利事項(xiàng)，縱在實(shí)體上存在著由于登記原因不成立、無(wú)效或被撤銷的情形，也不得以其不成立、無(wú)效，或被撤銷對(duì)抗善意第三人，在法律上有絕對(duì)效力。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效”?！段餀?quán)法（草案）》第九條第一款也規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外?？梢?jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行法律也將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，并實(shí)行登記的強(qiáng)制主義。

（3）須以書(shū)面作成。

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，其物權(quán)的移轉(zhuǎn)或設(shè)定，關(guān)系當(dāng)事人利益較大，當(dāng)事人各方都應(yīng)謹(jǐn)慎從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交易，以杜絕糾紛。書(shū)面形式可以促使當(dāng)事人締約時(shí)審慎衡酌，避免輕率決定，并作為證據(jù)保存，同時(shí)也便于登記實(shí)務(wù)上的操作，提高登記的正確性，確保登記簿所公示的權(quán)利狀態(tài)與事實(shí)上所應(yīng)存在的實(shí)質(zhì)及終局法律關(guān)系完全相符。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)拋棄等單獨(dú)行為應(yīng)否以書(shū)面為之，我認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)拋棄等單獨(dú)行為同樣攸關(guān)當(dāng)事人之民事權(quán)益，為示慎重，宜以書(shū)面為之。另外，法院判決可以代替書(shū)面形式，在未訂立書(shū)面契約的情況下，買受人或權(quán)利人可直接起訴出賣人或因約定而負(fù)有義務(wù)之人辦理所有權(quán)或其他物權(quán)的移轉(zhuǎn)或設(shè)定登記，在取得出賣人或該義務(wù)人應(yīng)協(xié)助辦理所有權(quán)或其他物權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定的勝訴生效判決后，即可持此項(xiàng)判決單獨(dú)請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)登記，使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的效力。

登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之所以建立以登記為物權(quán)變動(dòng)要件的制度，主要考慮到就不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)狀況，影響重大，故在對(duì)外公示要件上不同于動(dòng)產(chǎn)的交付，而須以登記為要件。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)登記

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立登記是權(quán)利人申請(qǐng)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記設(shè)立事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。變動(dòng)登記也就是權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)經(jīng)過(guò)登記而發(fā)生效力。經(jīng)過(guò)設(shè)立登記，權(quán)利人獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。經(jīng)過(guò)變動(dòng)登記，原權(quán)利人則喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其中的變更行為和轉(zhuǎn)讓行為使得他人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而消滅行為則使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于消滅。

更正登記

更正登記是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錯(cuò)誤登記的錯(cuò)誤進(jìn)行更正登記?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于登記機(jī)構(gòu)或者申請(qǐng)人的原因?qū)е碌腻e(cuò)誤是有可能發(fā)生的。為了社會(huì)的公平與正義，物權(quán)法上采取了更正登記這一程序來(lái)彌補(bǔ)發(fā)生的錯(cuò)誤，所以要允許登記機(jī)關(guān)予以改正或者當(dāng)事人申請(qǐng)更正。

從《物權(quán)法》第十九條第一款可以看出更正登記的要件是：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)。發(fā)生錯(cuò)誤的原因可能是申請(qǐng)人的失誤，也有可能是登記機(jī)構(gòu)的過(guò)失。登記機(jī)關(guān)接受當(dāng)事人的更正登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，發(fā)現(xiàn)登記事項(xiàng)有錯(cuò)誤的。應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正。

更正登記可以消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，許可事實(shí)上的權(quán)利人或者利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正，從而避免第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。更正登記實(shí)際上也是消滅了原權(quán)利，同時(shí)也使得新權(quán)利得以產(chǎn)生。這里是徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，所以通過(guò)更正登記，能夠保護(hù)真正權(quán)利人的物權(quán)。

異議登記

利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記的條件是：利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。這里還要注意一個(gè)問(wèn)題，就是由于異議登記后會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，所以物權(quán)法為異議登記的效力設(shè)置了除斥期間，也就是說(shuō)登記記過(guò)予以登記的申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，異議登記喪失其效力。

異議登記是一種對(duì)事實(shí)上的權(quán)利人和利害關(guān)系人的利益進(jìn)行保護(hù)的有效措施。進(jìn)行異議登記，可以中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容形式權(quán)利，對(duì)現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人的處分權(quán)設(shè)置限制，使其在一定期限內(nèi)不能按照登記的內(nèi)容處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以維護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和真正的權(quán)利狀態(tài)。所以，異議登記后，第三人不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。另外，異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

預(yù)告登記

預(yù)告登記也就是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，也即權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得的物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。

預(yù)告登記的要件是：簽訂了買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，其申請(qǐng)預(yù)告登記的目的是為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。還要注意預(yù)告登記后，申請(qǐng)預(yù)告登記人必須在法律規(guī)定的期間內(nèi)進(jìn)行終局登記(也就是直接使得當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記)。該期間為自債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)。

預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。所以，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記使得被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得是指受讓人基于信賴不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力而與無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的讓與人交易，如果受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)，原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物。

1) 取得方法不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方法主要為繼受取得，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有多種取得方法。

2) 公示方法不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法通常為交付。

3) 行使方面不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行使與公共利益緊密相關(guān)，受到較多的法律限制。

4) 爭(zhēng)議管轄方面不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地的裁判機(jī)構(gòu)管轄，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則不盡然。