物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)社會發(fā)展的需求，在全球范圍內(nèi)選擇合適的地點(diǎn)，并投資建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)、完善的相關(guān)物流設(shè)施，再將此物流設(shè)施轉(zhuǎn)租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)有相關(guān)物流業(yè)務(wù)需求的客戶，并由物流地產(chǎn)投資商專業(yè)管理隊伍提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的物流活動。通過物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，將能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險方面可以達(dá)到共贏局面。

究其本質(zhì)而言，物流地產(chǎn)其實(shí)是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化相互結(jié)合的產(chǎn)物，通過二者的相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充，可以實(shí)現(xiàn)原有物流業(yè)價值鏈的擴(kuò)充和延伸。同時，對于客戶外包非核心業(yè)務(wù)需求的滿足，有利于多方面融入客戶價值創(chuàng)造體系，有利于與客戶實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯(lián)盟，有利于從系統(tǒng)角度整合優(yōu)化物流服務(wù)，有利于形成持續(xù)核心競爭力。更重要的是，物流地產(chǎn)恰好處于物流業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)所構(gòu)成的微笑曲線的頂端(參見下圖所示)，因而能夠為企業(yè)帶來更多的附加值。這也是物流地產(chǎn)商傾向于物流地產(chǎn)投資的根源，亦是國內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)興起的重要動因。

在物流地產(chǎn)的運(yùn)營活動中，存在著物流地產(chǎn)供需雙方的合作，一方為出資建設(shè)物流設(shè)施的執(zhí)行者，另一方為有著物流設(shè)施租賃需求的客戶。兩者合作之間相互存在各自的服務(wù)形式和需求業(yè)務(wù)，正是因為兩者之間的合作才使得物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式的產(chǎn)生和發(fā)展。

在滿足各自需求的同時，共同努力實(shí)現(xiàn)共贏局面，實(shí)現(xiàn)利潤最大化及價值最優(yōu)化。

1.物流地產(chǎn)商是物流地產(chǎn)的實(shí)施者

無論是國外物流地產(chǎn)的發(fā)展還是國內(nèi)物流地產(chǎn)的崛起，物流地產(chǎn)商是物流地產(chǎn)業(yè)的執(zhí)行者，也是物流地產(chǎn)的主體，物流地產(chǎn)商為客戶所提供的服務(wù)方式可以分為以下四種：

(1)標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施與物流園區(qū)的開發(fā)

物流地產(chǎn)商在選定了合適的相關(guān)物流設(shè)施點(diǎn)后，開始進(jìn)行設(shè)計、施工建設(shè)、完工等一系列的工作，將建設(shè)好的物流設(shè)施按客戶對不同規(guī)模要求及合同條款轉(zhuǎn)租給客戶，為客戶提供便捷、高性價比的物流設(shè)施。其運(yùn)作模式參見下圖所示。

(2)按客戶需求定制開發(fā)倉儲設(shè)施

定制開發(fā)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定需求，最大限度地滿足客戶的商業(yè)屬性，商業(yè)用途及商業(yè)規(guī)模等從而選擇合適的地點(diǎn)，投資建設(shè)與管理客戶專用的物流設(shè)施。

(3)收購與回租

當(dāng)要達(dá)到供需雙方的共同利益，幫助客戶縮減開支，同時為了滿足客戶日益不斷增加的財務(wù)目標(biāo)，物流地產(chǎn)商可以選擇收購客戶現(xiàn)有的物流配送設(shè)施，并將其租給客戶適用。

通過收購與回租的方式可以有效減少客戶固定資產(chǎn)負(fù)債，從而通過精簡資產(chǎn)、提高資本利用率，將主要精力放到企業(yè)核心業(yè)務(wù)方面。與此同時，物流地產(chǎn)商從中獲得了大量盈利性物流設(shè)施，使得提高了固定資產(chǎn)成本，極大地提高了物流設(shè)施的周轉(zhuǎn)利用率。其運(yùn)作模式參見圖下所示。

(4)提供咨詢服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)

物流地產(chǎn)商利用企業(yè)自身的專業(yè)管理平臺，為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，協(xié)助客戶設(shè)計及優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，幫助客戶更好地實(shí)現(xiàn)物流業(yè)務(wù)流程再造，解決在業(yè)務(wù)流程過程中遇到的問題。物流地產(chǎn)商從中可以收取適當(dāng)?shù)奈锪髯稍冑M(fèi)用，實(shí)現(xiàn)利潤獲得途徑的延伸。

2.客戶是物流地產(chǎn)的需求者

客戶作為物流地產(chǎn)的租用方，也是物流地產(chǎn)的對象。為什么很多的物流企業(yè)租用物流設(shè)施而不是建設(shè)自己的物流設(shè)施呢？總結(jié)有以下幾種原因：

(1)社會發(fā)展的需要。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，全球化經(jīng)營的理念則要求企業(yè)擴(kuò)張的速度越來越快，為了節(jié)省時間成本、人力成本、物力成本，在合適的地點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)點(diǎn)、運(yùn)營，從而使得企業(yè)不得不改變原有的運(yùn)營策略，然而原始積累對今后的擴(kuò)張發(fā)展是供不應(yīng)求的，不能只單靠自身的財力、物力尋求快速的發(fā)展，就必須通過有效的途徑進(jìn)行自身的擴(kuò)張發(fā)展，而通過租用相關(guān)物流設(shè)施就能滿足企業(yè)的低成本發(fā)展戰(zhàn)略。

(2)注重投資利潤回報。很多企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化，提高資產(chǎn)回報率、減少負(fù)債，就會從縮減固定資產(chǎn)的投入入手。越是大型的物流企業(yè)，越不自己建設(shè)物流設(shè)施，反而是通過租用物流設(shè)施來創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)利潤最大化的空間，它們就需要會通過固定資產(chǎn)剝離，將對固定資產(chǎn)的投入轉(zhuǎn)化為對技術(shù)革新及產(chǎn)品研發(fā)上來，重點(diǎn)發(fā)展核心業(yè)務(wù)，增強(qiáng)同行業(yè)的競爭力，同時提升企業(yè)盈利能力。

(3)注重風(fēng)險最小化?？蛻羝髽I(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的預(yù)測與自身發(fā)展能力的評估往往會發(fā)生不相符現(xiàn)象，就會出現(xiàn)物流設(shè)施不足或過剩的現(xiàn)象，在一定的程度上就會造成生產(chǎn)運(yùn)營中斷，在一定程度上會造成資源的浪費(fèi)，從而影響到企業(yè)的正常運(yùn)營。而選擇租用物流設(shè)施則比較靈活，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求租用不同面積、不同地理位置的物流設(shè)施，可以從根本上降低經(jīng)營風(fēng)險。

1.國外物流地產(chǎn)的發(fā)展

國外物流地產(chǎn)于上世紀(jì)80年代開始發(fā)展，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以歐洲和美洲為主，國外物流地產(chǎn)歷經(jīng)了20多年的發(fā)展，呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

(1)物流地產(chǎn)的集約化與協(xié)同化

在當(dāng)今全球化物流經(jīng)濟(jì)的時代，對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，從而加劇了物流地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。為了滿足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù)，物流地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模就必須擴(kuò)大并形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴(kuò)大可以通過物流地產(chǎn)企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作聯(lián)盟。隨著物流國際化發(fā)展的趨勢，美國和歐洲的大型物流地產(chǎn)企業(yè)開始跨越國境，展開連橫合縱式的并購，立足于拓展國際物流地產(chǎn)市場，以爭取更大的市場份額。

國外物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向于集約化與協(xié)同化的發(fā)展，集中表現(xiàn)在物流園區(qū)的建設(shè)，將多個物流企業(yè)集中起來，發(fā)揮企業(yè)整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和科學(xué)化。同時，這些企業(yè)可共享一些基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，從而降低運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。物流園區(qū)的建設(shè)可以滿足倉庫建設(shè)規(guī)模化發(fā)展趨勢的要求。在城市中心地區(qū)，大面積用于大型倉庫建設(shè)的用地越來越少，通過建在郊區(qū)的物流園區(qū)，可以提供的發(fā)展空間也是較大的。物流園區(qū)通常以倉儲、運(yùn)輸、加工等用地為主，另外還包括與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。而日本是最早建立物流園區(qū)的國家，至今已建成22個大規(guī)模的物流園區(qū)，已建立20多個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約80多萬平方米；韓國于1995-1996年分別在富谷和梁山建立了兩個物流園區(qū)，占地規(guī)模都是33萬平方米；德國物流園區(qū)從20世紀(jì)80年代開始，一次性在全國規(guī)劃建設(shè)40個所謂的“貨運(yùn)中心”即物流園區(qū)，已經(jīng)有20個全國性的物流園區(qū)投入使用。德國模式即“貨運(yùn)村”的贏利模式，是中國政府較為推崇的園區(qū)發(fā)展模式。德國的物流園區(qū)是為了提高貨物運(yùn)輸?shù)慕?jīng)濟(jì)性和合理性，以發(fā)展綜合交通運(yùn)輸體系為主要目的。德國物流園區(qū)的建設(shè)遵循：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃、州政府扶持建設(shè)、企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式。

(2)物流地產(chǎn)的規(guī)?；c網(wǎng)絡(luò)化

物流地產(chǎn)的規(guī)模化與網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)得到越來越多的物流地產(chǎn)投資商的重視，這說明物流地產(chǎn)業(yè)正在快速的發(fā)展，當(dāng)達(dá)到一定的規(guī)?；途W(wǎng)絡(luò)化時，就意味著物流地產(chǎn)的發(fā)展有初級向成熟邁進(jìn)。這種形式以美國物流地產(chǎn)業(yè)大亨普洛斯為代表，在全球范圍內(nèi)建設(shè)物流倉儲設(shè)施，并實(shí)現(xiàn)全球化的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。其擁有、開發(fā)并管理物流配送設(shè)施超過5000萬平方米，總資產(chǎn)約400億美元，服務(wù)超過4900個全球客戶，其中460多家名列世界1000強(qiáng)企業(yè)，而其中大部分客戶已經(jīng)在中國開始了他們新的發(fā)展旅程。如此龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能夠幫助客戶實(shí)現(xiàn)全球內(nèi)的流通。

(3)物流地產(chǎn)的綠色化與低碳化

物流的發(fā)展方向是最終實(shí)現(xiàn)綠色化與低碳化，綠色化與低碳化可節(jié)約社會資源，更好地保護(hù)地球環(huán)境，物流地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)起應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任，做一個有社會責(zé)任感的優(yōu)良企業(yè)。

物流是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)生活多樣化的支柱，物流的發(fā)展的同時又會對城市環(huán)境帶來不利影響，比如運(yùn)輸和配送工具的噪聲、排放有害的污染、對交通阻塞產(chǎn)生的不利影響等。

而生產(chǎn)產(chǎn)品的廠商在生產(chǎn)過程中的廢料以及生活廢料等如不及時處理也會對環(huán)境造成污染。因此，21世紀(jì)對物流地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的要求，即綠色物流。綠色物流包括兩方面，一是要對物流系統(tǒng)污染進(jìn)行控制。在物流系統(tǒng)和活動的規(guī)劃與決策中盡量采用對環(huán)境污染小的方案，比如采用排污量小的貨車車型，采取近距離配送、夜間運(yùn)貨（可以減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小污染排放量）等。發(fā)達(dá)國家政府倡導(dǎo)的綠色物流則是在污染發(fā)生源、交通量、交通流三個方面制定了相關(guān)政策進(jìn)行約束；另一方面綠色物流是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把目前的“線性開放式的生產(chǎn)物流”方式改變成能夠回收產(chǎn)品廢料的“循環(huán)式的回收物流”。

2.國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展

我國物流地產(chǎn)于2002年在東部沿海地區(qū)產(chǎn)生。2003年美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司進(jìn)駐中國物流市場,在全國范圍內(nèi)成了最熱門的話題,2005年底，中國正式吸引外資投資物流，從而帶動了對物流地產(chǎn)的投資熱。呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：。

(1)發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮?

隨著物流地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，國外物流地產(chǎn)投資商也加快了在國內(nèi)的發(fā)展，在外資企業(yè)的影響下，國內(nèi)數(shù)十家地產(chǎn)或物流企業(yè)開始投資物流地產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)包括：中糧集團(tuán)、和記黃埔、寶供物流、珠江地產(chǎn)等。國內(nèi)物流企業(yè)投資物流地產(chǎn)情況表參見表所示。

國內(nèi)物流企業(yè)在我國的物流地產(chǎn)投資情況表

據(jù)《全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告》中的資料可知，2006年全國共建設(shè)207個物流園區(qū)(包括規(guī)劃在內(nèi))。其中，投入運(yùn)營的物流園區(qū)占24%，在建的占31%，規(guī)劃中的物流園區(qū)占45%。其中沿海地區(qū)占絕大部分，大部分物流地產(chǎn)商選擇在沿海地區(qū)投資物流園區(qū)。

根據(jù)上表的內(nèi)容和《全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計得知，我國物流地產(chǎn)擁有良好的發(fā)展勢頭，而規(guī)劃中物流園區(qū)數(shù)量比例較大，說明我國物流地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?

(2)物流地產(chǎn)規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化不足

無論是外資還是國內(nèi)物流地產(chǎn)投資商，投資國內(nèi)物流地產(chǎn)的區(qū)域呈現(xiàn)出從沿海地區(qū)向中西部地區(qū)逐步拓展的現(xiàn)象，而投資于沿海地區(qū)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資中西部的比例，從而造成投資物流地產(chǎn)的規(guī)模不均，不能形成全國內(nèi)物流地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展。更不能使得我國物流地產(chǎn)的發(fā)展形成網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，未能實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)資源和信息的集聚。2006年，仲量聯(lián)行對中國倉儲和物流行業(yè)的調(diào)查顯示,85%倉儲設(shè)施集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)，其中43%主要集中于以上海為中心的長江三角洲，42%分別被珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)平分占據(jù)。在城市分布格局中，11%的份額被廣州占據(jù)，深圳占據(jù)9%，北京占據(jù)13%，天津占據(jù)4%，成都占據(jù)5%，其余的城市所占份額不多。

我國物流地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢，很多從事物流地產(chǎn)的企業(yè)由于缺乏資金實(shí)力、管理水平有限等問題從而不能進(jìn)行大規(guī)模的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在一定的程度上不利于我國物流地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展的。

1.物流園區(qū)引入物流地產(chǎn)商有助于規(guī)避政府投資經(jīng)營風(fēng)險

物流園區(qū)也稱物流團(tuán)地，是一家或多家物流(配送)企業(yè)在空間上集中布局的場所，它是提供一定品類、一定規(guī)模、較高水平的綜合物流服務(wù)的物流集結(jié)點(diǎn)。由政府從城市整體利益出發(fā)，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部主要交通干道附近專辟用地，通過逐步配套完善各項基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流(配送)中心在此聚集，使其獲得規(guī)模效益，降低物流成本，同時減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響。因此從功能上而言，物流園區(qū)和物流地產(chǎn)都是為物流產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，為企業(yè)提供倉儲，配送，貨物中轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)，然后中國物流園區(qū)與物流地產(chǎn)因為投資主體的不同，又有顯著的區(qū)別，物流地產(chǎn)的投資主體往往是地產(chǎn)企業(yè)，而物流園區(qū)的投資主體往往為地方政府。中國物流園區(qū)很多情況下是由所在地政府主導(dǎo)進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，接著委托一個專門的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作管理，其贏利模式并非通過開展物流業(yè)務(wù)獲得效益，而是通過為入駐企業(yè)提供綜合服務(wù)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，因此物流園區(qū)的經(jīng)營更多偏向于工業(yè)園區(qū)的運(yùn)作模式，而在發(fā)揮物流中心的職能上缺乏專業(yè)性。目前絕大多數(shù)的物流園區(qū)都是從生地開始的，物流園區(qū)是政府主管部門或直屬企業(yè)以土地形式投資控股并在此基礎(chǔ)上衍生出一個兩個牌子一班人馬的機(jī)構(gòu)，這就必然造成政企不分的局面。政企不分一方面滋生腐敗，另一方面物流園區(qū)由于規(guī)模比較大，管理和協(xié)調(diào)難度也大，單一的政府投資主體往往缺乏專業(yè)的管理團(tuán)隊先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗，則不容易達(dá)到最佳贏利水平，有時甚至?xí)霈F(xiàn)嚴(yán)重的投資失誤，出現(xiàn)園區(qū)空置率上升等局面，因此為了物流園區(qū)的長足發(fā)展，采用多元化投資引入的方式是規(guī)避政府資金風(fēng)險的最佳途徑，而多元化投資就包括物流地產(chǎn)商的資金注入。同時專業(yè)的物流地產(chǎn)商的引進(jìn)對吸引客源有很大的幫助，政府不用為招商引資發(fā)愁，減少了政府的經(jīng)營風(fēng)險，這將是控制物流園區(qū)閑置率很好的方法，也是其盈利的保證。

從物流園區(qū)的倉儲職能上來說，一方面，倉儲設(shè)施的建設(shè)資金投入量大，且投資回報期漫長，并且在信息化的今天，倉儲系統(tǒng)成為連接供應(yīng)鏈的重要節(jié)點(diǎn)，企業(yè)不單只滿足于倉儲功能，還希望可以準(zhǔn)確的掌握安全庫存預(yù)報信息以進(jìn)行產(chǎn)品供需預(yù)測，降低庫存成本；完善配送網(wǎng)絡(luò)以降低物流成本等增值服務(wù)。而專業(yè)的物流地產(chǎn)團(tuán)隊能提供這樣的服務(wù)，因此物流地產(chǎn)團(tuán)隊的引進(jìn)對于園區(qū)的綜合競爭力幫助很大。

2.物流地產(chǎn)融入物流園區(qū)是其生存發(fā)展之道

從市場反應(yīng)上來說物流地產(chǎn)商獨(dú)立的圈地建倉庫在規(guī)模上必然遜于物流園區(qū)，對客戶的吸引力不大。從行業(yè)性質(zhì)上來說物流地產(chǎn)商的倉儲系統(tǒng)在功能上雖有所拓展，但始終還是不能代替物流的整個過程。因此脫離供應(yīng)鏈單獨(dú)發(fā)展不易達(dá)到物流資源的整合，體現(xiàn)不出物流地產(chǎn)的規(guī)模化效益。因此物流地產(chǎn)融入到物流園區(qū)中，才是其生存之道。

當(dāng)前物流地產(chǎn)的發(fā)展中出現(xiàn)了明顯的“圈地”現(xiàn)象，即是以物流地產(chǎn)發(fā)展為名，大批大規(guī)模的囤積工業(yè)用地，并鉆法律的漏洞，在建設(shè)工程中變相開發(fā)為商業(yè)房地產(chǎn)。這都對行業(yè)的良性發(fā)展帶了傷害。而政府對這種現(xiàn)象的打擊，對工業(yè)用地的控制，勢必加劇物流用地的稀缺性。因此新開發(fā)項目，在拿地環(huán)節(jié)就會有很多障礙。在過去幾年間，涌現(xiàn)出一部分物流園區(qū)，這些園區(qū)一方面有發(fā)展物流地產(chǎn)的優(yōu)勢，只是在經(jīng)營和管理上還有待提高;另一方面以其龐大的占地面積，建設(shè)倉儲設(shè)施空間大等特點(diǎn)，更能滿足物流地產(chǎn)商追求規(guī)模效應(yīng)的需求。因此將物流地產(chǎn)融入物流園區(qū)，整合各自優(yōu)勢，對于物流地產(chǎn)來說不失為發(fā)展之道。